การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เริ่มกันอย่างไร

ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจก่อนว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่สูงที่สุด แต่เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีเพียงพอกับความผันผวนของผลตอบแทนของการลงทุน หรือพูดให้เข้าใจง่ายขึ้นว่า ผลตอบแทนดีเพียงพอเมื่อเทียบกับความเสี่ยงของการลงทุน เพราะถึงอย่างไรเราก็ยังมีทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดที่จับต้องได้ในชื่อของเรา ไม่เหมือนกับใบหุ้นที่อาจเป็นแค่กระดาษที่ไม่มีมูลค่า หากบริษัทที่เราถือหุ้นอยู่นั้นเกิดล้มละลายขึ้นมา

นักลงทุนมืออาชีพส่วนใหญ่ไม่ได้มองการลงทุนประเภทใดประเภทหนึ่งเป็นการลงทุนที่ดีที่สุด หากแต่กระจายความเสี่ยงหรือความผันผวนของผลตอบแทนการลงทุนไปในการลงทุนประเภทต่างๆ โดยแบ่งสัดส่วนกระจายการลงทุนไปในหุ้น หุ้นกู้ ทองคำ ตราสารหนี้ ธนบัตรรัฐบาล และอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะเฉพาะของการลงทุนในแต่ละแบบ จะทำให้ผลตอบแทนของ Portfolio ของเค้าไม่มีความผันผวนมากนัก เป็นผลตอบแทนที่อยู่ในเป้าหมายที่ตั้งไว้ แม้เหตุการณ์ภายนอกจะผันผวน อย่างไรก็ดีการลงทุนมีความเสี่ยง เพราะมันคือธรรมชาติของการลงทุน

ที่จริงหากจะพูดให้ละเอียดขึ้นไปอีก ผู้จัดการกองทุนหรือนักลงทุนส่วนใหญ่เลือกที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไว้ใน Portfolio ของตนเอง เพราะการศึกษาวิจัยและเก็บข้อมูลในการลงทุนส่วนใหญ่ให้ความจริงที่ว่า การใส่อสังหาริมทรัพย์ลงไปจะทำให้ผลตอบแทนของพอร์ทการลงทุนขยับสูงขึ้น และยังทำให้ค่าความผันผวนของผลตอบแทนน้อยลง หรือพอร์ทมีความเสี่ยงน้อยลง บางทฤษฎียังกล่าวว่าการถืออสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนที่ใช้ป้องกันผลกระทบจากเงินเฟ้อ (Inflation Hedging) อธิบายเพิ่มเติมได้ว่าในภาวะเงินเฟ้อสูง มูลค่าเงินที่เราถืออยู่จะมีค่าน้อยลง เพราะนำไปใช้ซื้อสินค้าได้น้อยลง เพราะราคาสินค้าสูงขึ้นจากเงินเฟ้อ ภาวะเงินเฟ้อดังกล่าวจะดึงให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ดีดตัวสูงขึ้นด้วย ดังนั้นมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเพิ่มสูงขึ้นตาม

หากจำแนกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดเอาช่วงเวลาในการลงทุนมาพิจารณา อาจแบ่งได้เป็น 3 ประเภท

การลงทุนระยะสั้น (0-1 ปี) หรือก่อนโอน นักลงทุนวางเงินจองและขายทำกำไรก่อนมีการโอนกรรมสิทธิ์
การลงทุนระยะกลาง (1-5 ปี) นักลงทุนโอนกรรมสิทธิ์และขายทำกำไรเมื่อผลตอบแทนถึงเป้าที่ตั้งไว้
การลงทุนระยะยาว (5 ปีขึ้นไป) นักลงทุนถือกรรมสิทธิ์ระยะยาวโดยรับผลตอบแทนจากทรัพย์สินนั้นๆไปเรื่อยๆ

รายละเอียดและเทคนิคการลงทุนข้างต้นจะได้กล่าวในบทความเฉพาะแต่ละประเภทต่อไป

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

จะให้ผลตอบแทนแก่เราได้ 4 ประเภทหลัก และอีก 2 ประเภทรอง ซึ่งประกอบไปด้วย

กระแสเงินสด (Cash flow) - การนำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่า เป็นวิธีในการสร้างกระแสเงินสดรับจากอสังหาริมทรัพย์ของเรา หากเราใช้ทรัพย์สินนั้นเพื่อการอยู่อาศัยเอง ก็เปรียบเสมือนเราประหยัดค่าเช่าที่ต้องจ่ายจากการอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น จึงคิดเป็นการลดกระแสเงินสดออกของเรา จึงยังนับเป็นผลตอบแทนรูปแบบหนึ่งของการถือครองอสังหาริมทรัพย์
มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน (Capital Gain) - ตามข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยทุกประเภทจะเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 2%-3% ทรัพย์สินที่ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และมีศักยภาพในอนาคตจะมีมูลค่าที่สูงขึ้น มากกว่านั้นบางแห่งอาจเติบโตถึงปีละ 5%-10% เลยก็ได้ ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น การเปลี่ยนแปลงของกฏหมาย โดยเฉพาะกฏหมายผังเมือง การพัฒนาของสาธารณูปโภคต่างๆ การพัฒนาโครงการใหญ่ๆ ของเอกชนหรือภาครัฐ เป็นต้น มูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากต้นทุนที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเราเรียกว่า ผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน และจะเกิดขึ้นจริงเมื่อเราได้ขายทรัพย์สินนั้นออกไปได้
การลดเงินต้นจากการชำระเงินกู้ (Amortization) - ผลตอบแทนประเภทนี้จะเกิดขึ้นเมื่อเรามีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน เมื่อเราดูรายละเอียดการชำระค่างวดรายเดือน ธนาคารจะแจ้งว่าในงวดที่ชำระเท่าๆ กันทุกงวดนั้นประกอบไปด้วย การชำระคืนเงินต้น และดอกเบี้ย แน่นอนว่าส่วนดอกเบี้ยนั้นเป็นรายได้ตรงของธนาคารหรือเจ้าของเงินกู้ แต่ส่วนเงินต้นที่ชำระนั้นจะถูกนำไปลดเงินต้นที่เราขอยืมมาจากสถาบันการเงิน เงินต้นนี้ถือเป็นผลตอบแทนประเภทหนึ่งเช่นกัน
สิทธิในการลดหย่อนภาษีเงินได้ (Tax Privilege) - ในหลายประเทศๆ มีนโยบายทางภาษีเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการออกกฏหมายให้สามารถนำดอกเบี้ยที่ใช้ชำระคืนเงินกู้จากสถาบันการเงินมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ ในประเทศไทยทุกสิ้นปีภาษี ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะนำส่งยอดดอกเบี้ยจ่ายให้กับลูกหนี้ เพื่อนำไปใช้เป็นหลักฐานในการแสดงสิทธิ์ในการลดหย่อนภาษีตามที่กฏหมายกำหนด ซึ่งในประเทศไทยให้ไว้ได้ไม่เกิน 100,000 บาท ส่วนลดหย่อนนี้จะแปรตามฐานภาษีของแต่ละบุคคล นอกจากนี้หากเราถือครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของบริษัท ค่าเสื่อมทางบัญชียังสามารถลดการคำนวนภาษีนิติบุคคลรายปีได้ด้วย

การสร้างผลตอบแทนจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์

ทำได้ 2 รูปแบบคือ

การต่อรองราคา (Bargain Discount Price) - การต่อรองราคาเป็นวิธีสร้างผลตอบแทนได้ทันทีจากมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน โดยไม่ต้องรอเวลาให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่ม หากเราสามารถต่อรองราคาซื้อขายได้ต่ำกว่าราคาตลาดปัจจุบัน เราก็ได้ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาที่ได้ทันที เทคนิคการเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด จะกล่าวในบทความต่อไป
การเพิ่มมูลค่าจากการปรับปรุงทรัพย์สิน (Improvement) - ลักษณะพิเศษข้อหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ คือ เราสามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินได้ด้วยการปรับปรุงทรัพย์สินด้วยตัวเราเอง การตกแต่งเพิ่มเติม เช่น ทาสีบ้านใหม่ ทำโรงรถเพิ่ม เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ และการตกแต่งภายใน สามารถทำให้มูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้นมากกว่าราคาที่เราใช้ในการปรับปรุง ซึ่งแน่นอนว่า การปรับปรุงต้องมีความเหมาะสมกับความต้องการของตลาด การตกแต่งที่ดีสามารถสร้างผลตอบแทนกำไรได้เป็นอย่างดี

จากข้อมูลข้างต้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีเอกลักษณ์และความแตกต่างจากการลงทุนในทรัพย์สินประเภทอื่น มีรูปแบบของผลตอบแทนและความเสี่ยงที่เฉพาะตัว โดยส่วนมากวงจรของอสังหาริมทรัพย์จากสูงสุดสู่ต่ำสุด และย้อนกลับมาสู่จุดสูงสุดเป็นวัฏจักรนั้น ไม่มีระยะเวลากำหนดที่แน่นอนตายตัว อาจเกิดขึ้นภายในระยะเวลา 2-3 ปี หรืออาจลากยาวเป็น 10 ปีก็ได้ แต่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญได้บันทึกสถิติไว้ว่า วงจรของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยจะมีระยะเวลาประมาณ 7-10 ปี ในแต่ละรอบ

การลงทุนที่ดีไม่ใช่การลงทุนตามกระแส เพราะหากทุกคนทำตามกันไป มันเป็นสัญญาณที่บอกได้ว่าภาวะฟองสบู่ของตลาดจะเกิดขึ้นในไม่ช้า จังหวะเวลาและชนิดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนจึงมีความสำคัญเป็นอย่างมาก

ทำอย่างไรเราจะซื้อในช่วงเวลาที่ต่ำและขายในช่วงเวลาที่สูงสุดของวงจร
ข้อมูลตลาดของอสังหาริมทรัพย์แม้จะไม่เป็นที่เปิดเผยมากนักเมื่อเทียบกับข้อมูลซื้อขายหุ้นของตลาดหลักทรัพย์ แต่ก็มีความผันผวนและเปลี่ยนแปลงช้ากว่ามาก จึงทำให้นักลงทุนเข้าใจสัญญาณและเวลาที่เหมาะสมในการตัดสินใจเลือกลงทุนสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างดี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกวิธี สามารถสร้างอิสรภาพทางการเงินและความร่ำรวยให้แก่ผู้สนใจศึกษา และมีความเชี่ยวชาญจนเป็นที่ยอมรับว่าเป็นหนึ่งในธุรกิจที่สามารถสร้างความร่ำรวยให้ได้มากที่สุดธุรกิจหนึ่ง

อย่างไรก็ดี การลงทุนที่เกินตัวก็อาจนำมาซึ่งความล้มเหลวในการลงทุนได้เช่นกัน

ผู้เขียน: Dr. Kit