ปล่อยเช่า บ้าน คอนโด ยังไง ไม่ขาดทุน
หลายคนที่ซื้อบ้าน หรือคอนโด ไว้ลงทุน ผลตอบแทนที่ได้รับจะมีมาจาก 2 ทาง ได้แก่มูลค่าของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น และค่าเช่าที่เกิดขึ้นจากการปล่อยเช่าทรัพย์สิน บางคนอาจได้ผลตอบแทนอื่นด้วย เช่น การเอาดอกเบี้ยไปใช้ลดหย่อนภาษี เป็นต้น
แต่เพื่อให้เข้าใจง่าย บทความวันนี้จะขอพูดเฉพาะเรื่องการปล่อยเช่าคอนโดเท่านั้น พื้นฐานง่ายๆ เริ่มต้น ของการจะปล่อยเช่าไม่ให้ขาดทุน เจ้าของบ้าน คอนโด ต้องทราบต้นทุนที่มีจากการซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ให้ครบถ้วน ซึ่งโดยทั่วไปจะประกอบด้วย
ข้อ 3 สิ่งสำคัญที่ตามมาและเจ้าของมักลืมนึกถึง คือ ดอกเบี้ย เจ้าของบ้านหรือคอนโด ควรทราบว่าดอกเบี้ยแต่ละปีที่ตัวเองจะต้องผ่อนให้ธนาคาร ปกติแล้วอยู่ที่ปีละเท่าไหร่ หรือจะเฉลี่ยเป็นต่อเดือนก็จะจำได้ง่ายขึ้น ถ้าคิดให้ละเอียด ควรจะใช้ดอกเบี้ยจริงที่คำนวณจากยอดเงินกู้ อย่าใช้ยอดคูณกับราคาคอนโดทั้งหมด
ดอกเบี้ยนี่แหละครับ ที่เป็นเรื่องสำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อกำไรขาดทุนของเรา ยกตัวอย่างง่ายๆ สมมติว่าเราซื้อคอนโดมา 12 ล้านบาท กู้ธนาคารมา 10 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย MLR-1% เหลือ 6.25% ต่อปี หรือ 625,000 บาท เฉลี่ยต่อเดือนจะเท่ากับ 52,083 บาท แปลว่า ถ้าเราปล่อยเช่าแล้วเหลือค่าเช่าสุทธิน้อยกว่า 52,083 บาท เท่ากับคอนโดนี้ทำให้เรามีค่าใช้จ่ายเรื่องดอกเบี้ยทุกเดือน แทนที่จะมีเงินเหลือ
นั่นคือสิ่งที่ทำให้คอร์สสอนลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงมักจะแนะนำให้เรามองหาคอนโดที่ปล่อยเช่าได้ 7%-8% ขึ้นไป ดอกเบี้ยต่อเดือน = ยอดเงินกู้ X อัตราดอกเบี้ย / 12
ข้อ 4 ค่าเสียโอกาส อันนี้จะสำหรับคนที่คิดละเอียดมากๆ เพราะมองว่าเงินที่นำมาลงทุนในคอนโด อาจมีทางเลือกอื่นที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า เช่น หุ้น ตราสารหนี้ เป็นต้น
ซึ่งในส่วนนี้เจ้าของควรจะพิจารณาว่า “ผลตอบแทนที่หักดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายแล้ว ควรเหลือมากกว่าผลตอบแทนที่จะได้จากทางเลือกอื่น” ซึ่งถ้าใครไม่กู้ธนาคารมาซื้อ และคิดว่าค่าเช่าที่ได้มากกว่าฝากธนาคารไว้ก็พอแล้ว และไม่ได้สนใจทางเลือกการลงทุนอื่นๆ แล้ว โอกาสที่จะมองว่าทรัพย์สินนั้นจะน่าลงทุนก็มีโอกาสสูงขึ้น
อ่านรายละเอียดข้างบนครบแล้ว อาจคิดว่า การลงทุนคอนโดจะคุ้มได้ยังไง จริงๆ หลักใหญ่สำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน อยู่ที่มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน เพราะผลตอบแทนสุทธิที่ได้จากการเช่า เมื่อบวกกับมูลค่าของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในอนาคต อาจทำให้อสังหาของคุณให้ผลตอบแทนมากกว่า 10% 20% หรือ 30% ต่อปี
ไว้ตอนหน้าจะมาเล่าให้ฟังเรื่องวิธีอสังหาแบบไหนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต สำหรับตอนนี้ขอสรุปง่ายๆ เกี่ยวกับการลงทุนปล่อยเช่าว่า
1) ต้องศึกษาว่าคอนโดเดียวกันหรือคล้ายกันถ้าต้องปล่อยได้ภายใน 1-2 เดือน ค่าเช่าคือเท่าไหร่ (ศึกษาเรื่องค่าเช่าได้ที่ www.zmyhome.com)
2) ดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วน ว่าค่าเช่านั้นรวมอะไรบ้าง
3) ค่าเช่าสุทธิควรมากกว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ 2%-3%
4) โอกาสที่บ้านและคอนโดนั้นจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหรือมีความต้องการมากขึ้นในอนาคต
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
แต่เพื่อให้เข้าใจง่าย บทความวันนี้จะขอพูดเฉพาะเรื่องการปล่อยเช่าคอนโดเท่านั้น พื้นฐานง่ายๆ เริ่มต้น ของการจะปล่อยเช่าไม่ให้ขาดทุน เจ้าของบ้าน คอนโด ต้องทราบต้นทุนที่มีจากการซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ให้ครบถ้วน ซึ่งโดยทั่วไปจะประกอบด้วย
- ค่านายหน้า
- ค่าส่วนกลาง
- ค่าอินเทอร์เน็ต
- ค่าแม่บ้าน
- ค่าล้างแอร์ ซักโซฟา หรือซ่อมแซมประจำปี
- ค่าเสื่อมของเฟอร์นิเจอร์ (เอาราคาเฟอร์นิเจอร์ที่ซื้อมาหาร 5)
- ภาษีโรงเรือน 5% ของค่าเช่า
ข้อ 3 สิ่งสำคัญที่ตามมาและเจ้าของมักลืมนึกถึง คือ ดอกเบี้ย เจ้าของบ้านหรือคอนโด ควรทราบว่าดอกเบี้ยแต่ละปีที่ตัวเองจะต้องผ่อนให้ธนาคาร ปกติแล้วอยู่ที่ปีละเท่าไหร่ หรือจะเฉลี่ยเป็นต่อเดือนก็จะจำได้ง่ายขึ้น ถ้าคิดให้ละเอียด ควรจะใช้ดอกเบี้ยจริงที่คำนวณจากยอดเงินกู้ อย่าใช้ยอดคูณกับราคาคอนโดทั้งหมด
ดอกเบี้ยนี่แหละครับ ที่เป็นเรื่องสำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อกำไรขาดทุนของเรา ยกตัวอย่างง่ายๆ สมมติว่าเราซื้อคอนโดมา 12 ล้านบาท กู้ธนาคารมา 10 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย MLR-1% เหลือ 6.25% ต่อปี หรือ 625,000 บาท เฉลี่ยต่อเดือนจะเท่ากับ 52,083 บาท แปลว่า ถ้าเราปล่อยเช่าแล้วเหลือค่าเช่าสุทธิน้อยกว่า 52,083 บาท เท่ากับคอนโดนี้ทำให้เรามีค่าใช้จ่ายเรื่องดอกเบี้ยทุกเดือน แทนที่จะมีเงินเหลือ
นั่นคือสิ่งที่ทำให้คอร์สสอนลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงมักจะแนะนำให้เรามองหาคอนโดที่ปล่อยเช่าได้ 7%-8% ขึ้นไป ดอกเบี้ยต่อเดือน = ยอดเงินกู้ X อัตราดอกเบี้ย / 12
ข้อ 4 ค่าเสียโอกาส อันนี้จะสำหรับคนที่คิดละเอียดมากๆ เพราะมองว่าเงินที่นำมาลงทุนในคอนโด อาจมีทางเลือกอื่นที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า เช่น หุ้น ตราสารหนี้ เป็นต้น
ซึ่งในส่วนนี้เจ้าของควรจะพิจารณาว่า “ผลตอบแทนที่หักดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายแล้ว ควรเหลือมากกว่าผลตอบแทนที่จะได้จากทางเลือกอื่น” ซึ่งถ้าใครไม่กู้ธนาคารมาซื้อ และคิดว่าค่าเช่าที่ได้มากกว่าฝากธนาคารไว้ก็พอแล้ว และไม่ได้สนใจทางเลือกการลงทุนอื่นๆ แล้ว โอกาสที่จะมองว่าทรัพย์สินนั้นจะน่าลงทุนก็มีโอกาสสูงขึ้น
อ่านรายละเอียดข้างบนครบแล้ว อาจคิดว่า การลงทุนคอนโดจะคุ้มได้ยังไง จริงๆ หลักใหญ่สำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน อยู่ที่มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน เพราะผลตอบแทนสุทธิที่ได้จากการเช่า เมื่อบวกกับมูลค่าของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในอนาคต อาจทำให้อสังหาของคุณให้ผลตอบแทนมากกว่า 10% 20% หรือ 30% ต่อปี
ไว้ตอนหน้าจะมาเล่าให้ฟังเรื่องวิธีอสังหาแบบไหนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต สำหรับตอนนี้ขอสรุปง่ายๆ เกี่ยวกับการลงทุนปล่อยเช่าว่า
1) ต้องศึกษาว่าคอนโดเดียวกันหรือคล้ายกันถ้าต้องปล่อยได้ภายใน 1-2 เดือน ค่าเช่าคือเท่าไหร่ (ศึกษาเรื่องค่าเช่าได้ที่ www.zmyhome.com)
2) ดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วน ว่าค่าเช่านั้นรวมอะไรบ้าง
3) ค่าเช่าสุทธิควรมากกว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ 2%-3%
4) โอกาสที่บ้านและคอนโดนั้นจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหรือมีความต้องการมากขึ้นในอนาคต
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
