ธุรกิจอสังหาฯยัน ไม่ซ้ำรอยวิกฤติ ต้มยำกุ้ง ปี 40
ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระดมทัศนะ สถานการณ์อสังหาฯปัจจุบัน ไม่ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ระบุ ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ไม่ก่อหนี้-ลงทุนเกินตัว ปรับตัวรุกแนวราบจับเรียลดีมานด์ ขณะระบบข้อมูลแม่นยำ ช่วยการวางแผนโครงการ ลดความเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย
วันนี้ (2 ก.ค.) เป็นวันครบรอบ 22 ปี วิกฤติเศรษฐกิจไทย หรือ "วิกฤติต้มยำกุ้ง" บทเรียนสำคัญในอดีต โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนึ่งในสาเหตุทำให้เกิดวิกฤติ จากการก่อหนี้สูงของผู้ประกอบการการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ "กรุงเทพธุรกิจ" สำรวจทัศนะของผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย ต่อสถานการณ์อสังหาฯในขณะนี้ ว่าเข้าใกล้วิกฤติในปี 2540 หรือไม่อย่างไร
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากประสบการณ์เชื่อว่าตลาดอสังหาฯไทยในขณะนี้ จะไม่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้งเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในปี 2540 เพราะปัจจัยที่เกี่ยวข้องในสมัยนั้นกับสมัยนี้แตกต่างกันมาก สมัยนั้นสถาบันการเงินกับตัวผู้ประกอบการเข้าไปเกี่ยวข้องกับการกู้เงินต่างประเทศเยอะ และสถาบันการเงินสนับสนุนให้กู้ต่างประเทศ เหมือนต่างคนต่างพาตัวเองไปเสี่ยง โดยไม่ได้มีการคาดการณ์ถึงผลร้ายที่จะเกิดขึ้นตามมาภายหลังจากอัตราแลกเปลี่ยนลอยตัว (2 ก.ค.2540) มองเพียงแค่จะได้ดอกเบี้ยในอัตราต่ำ ประกอบกับเป็นการกู้เกินความจำเป็นมาก เพราะมองว่าโอกาสในการลงทุนอสังหาฯมีต่อเนื่องและได้รับผลตอบแทนที่ดี แต่ขณะที่สถานการณ์ปัจจุบันไม่มีเหตุและปัจจัยใดที่จะก่อให้เกิดวิกฤติขนาดนั้น เนื่องจากตลาดไม่ได้มีความร้อนแรงมาก อัตราดอกเบี้ยในประเทศอยู่ในเกณฑ์ต่ำ การไปกู้เงินต่างประเทศไม่ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า
สถาบันการเงินเข้มสินเชื่อ
"ตอนนี้สถาบันการเงินก็ระมัดระวัง และเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากกว่าสมัยก่อน เข้ามากำกับดูแลมากกว่าที่ควรจะเป็นด้วยซ้ำ" นายอธิป กล่าว
ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังไม่มีกลุ่มไหนลงทุนเกินความจำเป็นและผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีฐานะทางการเงินค่อนข้างมั่นคง ต่างจากสมัยก่อนที่กู้เกินกว่าความจำเป็น ส่วนใหญ่จะกู้ในอัตราน้อยกว่าทุนด้วยซ้ำเพราะมีบทเรียนในอดีตมาแล้ว จึงไม่น่ากังวลว่าเกิดวิกฤติในตลาดอสังหาฯ
ขณะที่มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธปท.ออกมานั้น เห็นว่าไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ จึงส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่รุนแรง เสมือนการลงโทษผิดคนด้วยการลงโทษคนกู้รายย่อย ดังนั้นการออกมาตรการมาส่งผลเสียมากกว่าผลดีเพราะเศรษฐกิจชะลอตัว
รับตลาดชะลอแต่ไม่วิกฤติ
"การขายช้าแต่ไม่ได้สร้างเพิ่มใหม่ ขายของเก่าไปเรื่อย ๆ แน่นอนว่าทำให้รายได้ ยอดขายลดลงมีผลกระทบทำให้กำไรน้อยลงแต่ไม่ถึงกับปิดตัวสำหรับผู้ประกอบการที่มีสายป่านยาว หนี้สินไม่ได้เพิ่ม เพราะไม่ได้มีการกู้ใหม่มาลงทุน จึงไม่อันตรายเหมือนปี 2540 แต่จะมีปัญหาการชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจมากกว่า ส่วนมาจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและสงครามการค้าจีน-สหรัฐ"
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯจะได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวีทำให้ตลาดชะลอตัว แต่เชื่อว่าจะไม่ถึงกับเกิดวิกฤติใน ปี 2540 เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯไทย ขณะนี้มีหนี้น้อยกว่าช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง
"ในส่วนของศุภาลัยมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน 30 % หากเทียบในช่วงนั้นผู้ประกอบการแต่ละรายมีภาระหนี้หลาย 100% และอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากับช่วงนั้น 10% ขณะที่ปัจจุบันศุภาลัยมีต้นทุนการเงิน (Cost of Fund)แค่ 2-3% ฉะนั้นในแง่ภาระดอกเบี้ยที่แบกรับน้อยกว่า"
ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการแต่ละรายมีปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็วมากขึ้น เช่น เปิดตัวโครงการน้อยลง ปรับลดราคาตามความเหมาะสมและจำนวนผู้ประกอบการลดลงมากเมื่อเทียบกับสมัยก่อน รวมทั้งสินค้าแนวราบกลายเป็นสินค้าที่ทุกรายทำเพราะเป็นเรียลดีมานด์ หรือแม้แต่ตัวสินค้าคอนโดมิเนียมจะเปิดตัวลดลงในทำเลที่มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย มีการศึกษาตลาดมากขึ้น ยกตัวอย่างรถไฟฟ้าสายสีม่วง หลายรายมีที่ดินอยู่แต่ยังไม่ขึ้นโครงการ เพราะสภาพตลาดไม่เอื้ออำนวยกับการลงทุน
รับ"แอลทีวี"ฉุดดีมานด์
อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า มาตรการแอลทีวี มีผลกระทบทำให้ดีมานด์ของลูกค้าลดลงบ้างแต่ไม่น่าเกิน 10% ของตลาด แต่สุดท้ายตลาดจะกลับมาสู่สมดุลอยู่ดี ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนหนากว่าย่อมจะได้เปรียบบริษัทขนาดกลางและเล็ก จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมีผู้ประกอบการบางรายล้มหายตายจากไป
"พฤกษา"ชี้ 6 จุดแข็งอสังหาฯ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาฯ-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โอกาสที่เกิดวิกฤติอสังหาฯ ซ้ำรอยปี 2540 จะไม่เกิดขึ้นแน่นอน เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯ มีประสบการณ์จากวิกฤติต้มยำกุ้งมาก่อน จึงระมัดระวังตัวในการดำเนินธุรกิจค่อนข้างมาก สังเกตได้จาก
วันนี้ (2 ก.ค.) เป็นวันครบรอบ 22 ปี วิกฤติเศรษฐกิจไทย หรือ "วิกฤติต้มยำกุ้ง" บทเรียนสำคัญในอดีต โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนึ่งในสาเหตุทำให้เกิดวิกฤติ จากการก่อหนี้สูงของผู้ประกอบการการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ "กรุงเทพธุรกิจ" สำรวจทัศนะของผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย ต่อสถานการณ์อสังหาฯในขณะนี้ ว่าเข้าใกล้วิกฤติในปี 2540 หรือไม่อย่างไร
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากประสบการณ์เชื่อว่าตลาดอสังหาฯไทยในขณะนี้ จะไม่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้งเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในปี 2540 เพราะปัจจัยที่เกี่ยวข้องในสมัยนั้นกับสมัยนี้แตกต่างกันมาก สมัยนั้นสถาบันการเงินกับตัวผู้ประกอบการเข้าไปเกี่ยวข้องกับการกู้เงินต่างประเทศเยอะ และสถาบันการเงินสนับสนุนให้กู้ต่างประเทศ เหมือนต่างคนต่างพาตัวเองไปเสี่ยง โดยไม่ได้มีการคาดการณ์ถึงผลร้ายที่จะเกิดขึ้นตามมาภายหลังจากอัตราแลกเปลี่ยนลอยตัว (2 ก.ค.2540) มองเพียงแค่จะได้ดอกเบี้ยในอัตราต่ำ ประกอบกับเป็นการกู้เกินความจำเป็นมาก เพราะมองว่าโอกาสในการลงทุนอสังหาฯมีต่อเนื่องและได้รับผลตอบแทนที่ดี แต่ขณะที่สถานการณ์ปัจจุบันไม่มีเหตุและปัจจัยใดที่จะก่อให้เกิดวิกฤติขนาดนั้น เนื่องจากตลาดไม่ได้มีความร้อนแรงมาก อัตราดอกเบี้ยในประเทศอยู่ในเกณฑ์ต่ำ การไปกู้เงินต่างประเทศไม่ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า
สถาบันการเงินเข้มสินเชื่อ
"ตอนนี้สถาบันการเงินก็ระมัดระวัง และเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากกว่าสมัยก่อน เข้ามากำกับดูแลมากกว่าที่ควรจะเป็นด้วยซ้ำ" นายอธิป กล่าว
ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังไม่มีกลุ่มไหนลงทุนเกินความจำเป็นและผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีฐานะทางการเงินค่อนข้างมั่นคง ต่างจากสมัยก่อนที่กู้เกินกว่าความจำเป็น ส่วนใหญ่จะกู้ในอัตราน้อยกว่าทุนด้วยซ้ำเพราะมีบทเรียนในอดีตมาแล้ว จึงไม่น่ากังวลว่าเกิดวิกฤติในตลาดอสังหาฯ
ขณะที่มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธปท.ออกมานั้น เห็นว่าไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ จึงส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่รุนแรง เสมือนการลงโทษผิดคนด้วยการลงโทษคนกู้รายย่อย ดังนั้นการออกมาตรการมาส่งผลเสียมากกว่าผลดีเพราะเศรษฐกิจชะลอตัว
รับตลาดชะลอแต่ไม่วิกฤติ
"การขายช้าแต่ไม่ได้สร้างเพิ่มใหม่ ขายของเก่าไปเรื่อย ๆ แน่นอนว่าทำให้รายได้ ยอดขายลดลงมีผลกระทบทำให้กำไรน้อยลงแต่ไม่ถึงกับปิดตัวสำหรับผู้ประกอบการที่มีสายป่านยาว หนี้สินไม่ได้เพิ่ม เพราะไม่ได้มีการกู้ใหม่มาลงทุน จึงไม่อันตรายเหมือนปี 2540 แต่จะมีปัญหาการชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจมากกว่า ส่วนมาจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและสงครามการค้าจีน-สหรัฐ"
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯจะได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวีทำให้ตลาดชะลอตัว แต่เชื่อว่าจะไม่ถึงกับเกิดวิกฤติใน ปี 2540 เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯไทย ขณะนี้มีหนี้น้อยกว่าช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง
"ในส่วนของศุภาลัยมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน 30 % หากเทียบในช่วงนั้นผู้ประกอบการแต่ละรายมีภาระหนี้หลาย 100% และอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากับช่วงนั้น 10% ขณะที่ปัจจุบันศุภาลัยมีต้นทุนการเงิน (Cost of Fund)แค่ 2-3% ฉะนั้นในแง่ภาระดอกเบี้ยที่แบกรับน้อยกว่า"
ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการแต่ละรายมีปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็วมากขึ้น เช่น เปิดตัวโครงการน้อยลง ปรับลดราคาตามความเหมาะสมและจำนวนผู้ประกอบการลดลงมากเมื่อเทียบกับสมัยก่อน รวมทั้งสินค้าแนวราบกลายเป็นสินค้าที่ทุกรายทำเพราะเป็นเรียลดีมานด์ หรือแม้แต่ตัวสินค้าคอนโดมิเนียมจะเปิดตัวลดลงในทำเลที่มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย มีการศึกษาตลาดมากขึ้น ยกตัวอย่างรถไฟฟ้าสายสีม่วง หลายรายมีที่ดินอยู่แต่ยังไม่ขึ้นโครงการ เพราะสภาพตลาดไม่เอื้ออำนวยกับการลงทุน
รับ"แอลทีวี"ฉุดดีมานด์
อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า มาตรการแอลทีวี มีผลกระทบทำให้ดีมานด์ของลูกค้าลดลงบ้างแต่ไม่น่าเกิน 10% ของตลาด แต่สุดท้ายตลาดจะกลับมาสู่สมดุลอยู่ดี ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนหนากว่าย่อมจะได้เปรียบบริษัทขนาดกลางและเล็ก จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมีผู้ประกอบการบางรายล้มหายตายจากไป
"พฤกษา"ชี้ 6 จุดแข็งอสังหาฯ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาฯ-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โอกาสที่เกิดวิกฤติอสังหาฯ ซ้ำรอยปี 2540 จะไม่เกิดขึ้นแน่นอน เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯ มีประสบการณ์จากวิกฤติต้มยำกุ้งมาก่อน จึงระมัดระวังตัวในการดำเนินธุรกิจค่อนข้างมาก สังเกตได้จาก
- อัตราหนี้ต่อทุน อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity ratio : D/E) ต่ำมาก มีสัดส่วน 1:1 เมื่อเทียบปี 2540 อยู่ที่ 8:1 แสดงให้เห็นว่าการก่อหนี้ของภาคเอกชนต่ำมาก
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ต่ำกว่าอดีต
- ธนาคารมีระบบการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
- ผู้บริโภคมีประสบการณ์ในการเลือกซื้ออสังหาฯ มากขึ้น
- หน่วยงานที่ควบคุมกฎระเบียบ อย่าง ธปท. มีระบบการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้น
- ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีฐานข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำสมบูรณ์ขึ้น ในการคาดการณ์เพื่อวางแผนในการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ แก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในแต่ละพื้นที่ เพื่อไม่ให้เกิดวิกฤติ อสังหาฯขึ้นเหมือนในปี 2540
"จาก 6 ข้อที่กล่าวมานั้นทำให้มั่นใจได้ว่า จะไม่เกิดวิกฤติอสังหาฯ ซ้ำรอยปี 2540 เพราะผู้ประกอบการสามารถที่จะบริหารจัดการซัพพลายให้สมดุลกับดีมานด์ที่เกิดขึ้นในแต่ละพื้นที่ได้อย่างถูกต้องแม่นยำ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์คิดเป็น 70% ของตลาดอสังหาฯ" นายประเสริฐ กล่าว
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
