คนไทยใช้เวลาเฉลี่ยขายบ้านเกือบ 1 ปี แล้วประเทศอื่น?
การขายบ้านในประเทศไทยเราคงรู้สึกไม่มีอะไรแปลกถ้าจะต้องใช้เวลาขาย 6 เดือน 1 ปี 2 ปี หรือมากกว่านั้น ZmyHome ทำการสำรวจออนไลน์กับกลุ่มตัวอย่าง 600 รายทั่วประเทศ พบว่าคนไทยใช้เวลาขายบ้านเฉลี่ยถึง 343 วัน และถ้าเราคุยดี ๆ อาจจะมีคนรู้จักของเราเคยใช้เวลานับ 10 ปี ถึงจะขายบ้านได้ แต่ในประเทศที่พัฒนาแล้วโดยเฉลี่ยจะใช้เวลาไม่เกิน 1-3 เดือนเท่านั้น (ดูตัวอย่างด้านล่าง)
การที่ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีสภาพคล่องต่ำ ทำให้เกิดผลเสียหลาย ๆ ประการ เช่น ประชาชนนำเงินที่ได้จากการขายบ้านหลังเดิมไปซื้อหลังใหม่ได้ช้า มีค่าใช้จ่ายสูงในการดูแลบ้านระหว่างรอขาย ขาดสภาพคล่องทางเศรษฐกิจ เป็นต้น การที่ประเทศพัฒนาแล้วเหล่านี้สามารถทำให้การขายบ้านไม่ต้องใช้เวลานับปีได้ แสดงว่าพวกเขาต้องมีกลไกและเครื่องมือ ที่ทำให้การซื้อขายบ้านเป็นเรื่องที่ควบคุมได้ มากกว่าการปล่อยตามโชคชะตา ซึ่งตามที่ Admin ได้ศึกษาเบื้องต้น ประเทศเหล่านี้มีปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้ตลาดมีสภาพคล่องสูงกว่าไทย ดังนี้
1. มีฐานข้อมูลบ้านที่ประกาศขายทั้งหมดในที่เดียว ในประเทศที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาแล้ว จะมีฐานข้อมูลที่รวบรวมที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ประกาศขายอยู่ในแหล่งเดียว เช่น ในอเมริกา แคนนาดา ระบบนี้จะถูกเรียกว่า Multiple Listing System โดยข้อมูลที่ลงในฐานข้อมูลนี้จะมาจาก “ตัวแทนเจ้าของบ้าน” ที่มีการเซ็นสัญญากับเจ้าของเพื่อให้มั่นใจได้ว่า 1) ข้อมูลที่เจ้าของให้เป็นข้อมูลที่ถูกต้อง และ 2) ทำให้ตัวแทน ทำหน้าที่เป็นตัวแทนผู้ขายได้จริง ๆ หมายความว่า เมื่อมีผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านตามราคาที่ลงประกาศ เจ้าของจะต้องยินยอมขายบ้าน เนื่องจากตัวแทนได้มีการทำการตลาด และประสานงานกับผู้ซื้อแล้ว
2. บ้านที่ขายมีข้อมูลและภาพถ่ายครบถ้วนถูกต้อง ลองนึกถึงเว็บจองโรงแรม ที่มีภาพ ราคา และข้อของโรงแรมครบถ้วนถูกต้อง พร้อมทั้งแสดงให้เห็นสถานะว่าห้องว่างหรือไม่ รวมถึงการมีรีวิว ทำให้การจองห้องพักออนไลน์สามารถทำได้ง่ายดายกว่าในอดีตอย่างมาก สำหรับตลาดบ้านก็เช่นเดียวกัน การมีข้อมูลและภาพถ่ายครบถ้วน ทำให้การซื้อขายบ้านทำได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ผู้ประกาศขายมีความรับผิดชอบที่จะอัพเดทหากประกาศนั้นขายหรือเช่าได้แล้ว ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องเสียเวลาโทรหา และเห็นสภาพที่แท้จริงว่าทางเลือกของตัวเองมีกี่แห่ง โดยเราสามารถดูตัวอย่างการลงประกาศจากมืออาชีพได้จากเว็บไซท์ MLS ในต่างประเทศ หรือเว็บนายหน้าทั่วไป ลองสังเกตดูได้ว่า ประกาศ 99% จะต้องมีภาพถ่ายจริง ๆ ของบ้านนั้น ๆ และถ่ายอย่างมีคุณภาพ
นอกจาก “ข้อมูลทั่วไปของบ้านและภาพถ่าย” ซึ่งเป็นสิ่ง “ต้องมี” แล้ว เว็บเหล่านี้จะแจ้งข้อมูลอื่นๆ เหล่านี้ไว้ด้วย เพื่อให้ผู้ซื้อ หรือผู้เช่า สะดวกที่สุดในการเปรียบเทียบและมั่นใจในการตัดสินใจ ซึ่งสาเหตุที่ต้องมีข้อมูลพวกนี้แสดงไว้ เพราะผู้ซื้อต้องการข้อมูลเหล่านี้เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อนั่นเอง การแสดงข้อมูลไว้ให้ครบถ้วนเพียงครั้งเดียว จึงสะดวกต่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ แปลนบ้าน วีดีโอ หรือภาพถ่ายแบบ 360 ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับการซื้อขาย ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการอยู่อาศัย เช่น ภาษีโรงเรือน ค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ ในบางประเทศค่าเช่าที่จอดรถแพงกว่าค่าเช่าอพาร์ตเมนท์ในบ้านเรา ถ้าเป็นประกาศสำหรับเช่าก็ควรบอกว่าบ้านจะว่างเมื่อไหร่ เงื่อนไขในการอยู่อาศัยของผู้เช่า เช่น เลี้ยงสัตว์ได้ ให้สูบบุหรี่หรือไม่ รับครอบครัวที่มีเด็ก
3. มีราคาซื้อขายจริงให้คนขายและคนซื้อตัดสินใจ ข้อมูลหนึ่งที่สำคัญที่จะพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศต่างๆ คือ “ข้อมูลราคาซื้อขายบ้าน” เนื่องจาก 1) บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และ 2) ราคาซื้อขายบ้าน มีผลกระทบสำคัญต่อผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั้งสองปัจจัยนี้ ทำให้ผู้ซื้อผู้ขายตัดสินใจถึงราคาซื้อขายที่เหมาะสมได้ยาก หากไม่มีราคาที่ซื้อขายจริงในตลาดให้อ้างอิง เราจะเห็นได้ว่าเว็บซื้อขายบ้านที่มีมาตรฐานสูงในอเมริกาจะมีราคาบ้านที่ซื้อขายจริงประกาศอยู่ นอกจากนี้ “ตัวแทนที่มีใบอนุญาต” จะสามารถเข้าถึง MLS System เพื่อนำเอาข้อมูลการซื้อขายทั้งหมดในละแวกบ้าน มาให้คำแนะนำแก่ผู้ขาย เพื่อตั้งราคาขายบ้าน และให้คำแนะนำผู้ซื้อเกี่ยวกับราคาซื้อที่เหมาะสมได้ นอกจากนี้เว็บไซต์ชั้นนำเช่น www.zillow.com, www.realtor.com, www.redfin.com สามารถให้เจ้าของบ้าน สามารถส่งข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน เพื่อประเมินราคาบ้านกลับให้ผู้ขายได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย
4. มีมืออาชีพให้คำแนะนำและอำนวยความสะดวก เนื่องจากกระบวนการในการขายบ้านในต่างประเทศ จะมีขั้นตอนละเอียดมากกว่าไทย ตั้งแต่การตั้งราคาขาย (Home Valuation) การลงประกาศในหลายแหล่ง (ทั้งเว็บของตัวแทนและ MLS System) การดูบ้าน (Open House) การตรวจสอบโฉนดโดยผู้ซื้อบ้าน (Title Checking) การเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน (Legal Consult) การเปิดบัญชีเอสโครว (Escrow account) การตรวจสอบบ้าน (Home Inspection) การหาสินเชื่อ (Mortgage Comparison จาก Mortage Broker) การส่งมอบพื้นที่ (Space hand over) และการโอน (Deal Closing) ทำให้การได้ผู้ช่วยที่มีประสบการณ์ในการประสานงานกับผู้มีส่วนเกี่ยวข้องช่วยให้ขั้นตอนการซื้อขายเร็วขึ้น (แน่นอน ผู้เกี่ยวข้องทุกคนจะต้องทราบขั้นตอนการทำงานอย่างดี และมีความเป็นมืออาชีพ จึงจะช่วยให้ขั้นตอนต่างๆ ไม่สะดุด) สำหรับประเทศไทย ซึ่งไม่ได้มีขั้นตอนมากมายอย่างในต่างประเทศ ดังนั้นความจำเป็นในการต้องมีผู้ช่วยเหลือก็อาจจะน้อยลง ขึ้นอยู่กับเวลาที่เรามี และค่าใช้จ่ายที่เราต้องการประหยัดลงครับ
ZmyHome เล็งเห็นพลังของอินเทอร์เน็ต และเชื่อว่าคนไทยก็สามารถสร้างฐานข้อมูลที่อยู่อาศัย เพื่อประโยชน์ในการซื้อขายบ้านของพวกเราเองได้เช่นกัน ร่วมกันลงประกาศขายบ้านอย่างมีคุณภาพกับ ZmyHome เพื่อให้พวกเราซื้อขายได้ง่าย และมีแหล่งอ้างอิงที่ช่วยให้เราเข้าใจตลาดได้ดีขึ้นนะครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
- อเมริกา 31 วัน (Source : www.redfin.com)
- อังกฤษ 42-63 วัน (Source : www.telegraph.co.uk)
- แคนาดา 55-62 วัน (Source : www.ereb.com)
- ออสเตรเลีย 53-56 วัน (Source : http://blog.corelogic.com.au)
การที่ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีสภาพคล่องต่ำ ทำให้เกิดผลเสียหลาย ๆ ประการ เช่น ประชาชนนำเงินที่ได้จากการขายบ้านหลังเดิมไปซื้อหลังใหม่ได้ช้า มีค่าใช้จ่ายสูงในการดูแลบ้านระหว่างรอขาย ขาดสภาพคล่องทางเศรษฐกิจ เป็นต้น การที่ประเทศพัฒนาแล้วเหล่านี้สามารถทำให้การขายบ้านไม่ต้องใช้เวลานับปีได้ แสดงว่าพวกเขาต้องมีกลไกและเครื่องมือ ที่ทำให้การซื้อขายบ้านเป็นเรื่องที่ควบคุมได้ มากกว่าการปล่อยตามโชคชะตา ซึ่งตามที่ Admin ได้ศึกษาเบื้องต้น ประเทศเหล่านี้มีปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้ตลาดมีสภาพคล่องสูงกว่าไทย ดังนี้
1. มีฐานข้อมูลบ้านที่ประกาศขายทั้งหมดในที่เดียว ในประเทศที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาแล้ว จะมีฐานข้อมูลที่รวบรวมที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ประกาศขายอยู่ในแหล่งเดียว เช่น ในอเมริกา แคนนาดา ระบบนี้จะถูกเรียกว่า Multiple Listing System โดยข้อมูลที่ลงในฐานข้อมูลนี้จะมาจาก “ตัวแทนเจ้าของบ้าน” ที่มีการเซ็นสัญญากับเจ้าของเพื่อให้มั่นใจได้ว่า 1) ข้อมูลที่เจ้าของให้เป็นข้อมูลที่ถูกต้อง และ 2) ทำให้ตัวแทน ทำหน้าที่เป็นตัวแทนผู้ขายได้จริง ๆ หมายความว่า เมื่อมีผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านตามราคาที่ลงประกาศ เจ้าของจะต้องยินยอมขายบ้าน เนื่องจากตัวแทนได้มีการทำการตลาด และประสานงานกับผู้ซื้อแล้ว
2. บ้านที่ขายมีข้อมูลและภาพถ่ายครบถ้วนถูกต้อง ลองนึกถึงเว็บจองโรงแรม ที่มีภาพ ราคา และข้อของโรงแรมครบถ้วนถูกต้อง พร้อมทั้งแสดงให้เห็นสถานะว่าห้องว่างหรือไม่ รวมถึงการมีรีวิว ทำให้การจองห้องพักออนไลน์สามารถทำได้ง่ายดายกว่าในอดีตอย่างมาก สำหรับตลาดบ้านก็เช่นเดียวกัน การมีข้อมูลและภาพถ่ายครบถ้วน ทำให้การซื้อขายบ้านทำได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ผู้ประกาศขายมีความรับผิดชอบที่จะอัพเดทหากประกาศนั้นขายหรือเช่าได้แล้ว ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องเสียเวลาโทรหา และเห็นสภาพที่แท้จริงว่าทางเลือกของตัวเองมีกี่แห่ง โดยเราสามารถดูตัวอย่างการลงประกาศจากมืออาชีพได้จากเว็บไซท์ MLS ในต่างประเทศ หรือเว็บนายหน้าทั่วไป ลองสังเกตดูได้ว่า ประกาศ 99% จะต้องมีภาพถ่ายจริง ๆ ของบ้านนั้น ๆ และถ่ายอย่างมีคุณภาพ
นอกจาก “ข้อมูลทั่วไปของบ้านและภาพถ่าย” ซึ่งเป็นสิ่ง “ต้องมี” แล้ว เว็บเหล่านี้จะแจ้งข้อมูลอื่นๆ เหล่านี้ไว้ด้วย เพื่อให้ผู้ซื้อ หรือผู้เช่า สะดวกที่สุดในการเปรียบเทียบและมั่นใจในการตัดสินใจ ซึ่งสาเหตุที่ต้องมีข้อมูลพวกนี้แสดงไว้ เพราะผู้ซื้อต้องการข้อมูลเหล่านี้เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อนั่นเอง การแสดงข้อมูลไว้ให้ครบถ้วนเพียงครั้งเดียว จึงสะดวกต่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ แปลนบ้าน วีดีโอ หรือภาพถ่ายแบบ 360 ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับการซื้อขาย ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการอยู่อาศัย เช่น ภาษีโรงเรือน ค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ ในบางประเทศค่าเช่าที่จอดรถแพงกว่าค่าเช่าอพาร์ตเมนท์ในบ้านเรา ถ้าเป็นประกาศสำหรับเช่าก็ควรบอกว่าบ้านจะว่างเมื่อไหร่ เงื่อนไขในการอยู่อาศัยของผู้เช่า เช่น เลี้ยงสัตว์ได้ ให้สูบบุหรี่หรือไม่ รับครอบครัวที่มีเด็ก
3. มีราคาซื้อขายจริงให้คนขายและคนซื้อตัดสินใจ ข้อมูลหนึ่งที่สำคัญที่จะพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศต่างๆ คือ “ข้อมูลราคาซื้อขายบ้าน” เนื่องจาก 1) บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และ 2) ราคาซื้อขายบ้าน มีผลกระทบสำคัญต่อผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั้งสองปัจจัยนี้ ทำให้ผู้ซื้อผู้ขายตัดสินใจถึงราคาซื้อขายที่เหมาะสมได้ยาก หากไม่มีราคาที่ซื้อขายจริงในตลาดให้อ้างอิง เราจะเห็นได้ว่าเว็บซื้อขายบ้านที่มีมาตรฐานสูงในอเมริกาจะมีราคาบ้านที่ซื้อขายจริงประกาศอยู่ นอกจากนี้ “ตัวแทนที่มีใบอนุญาต” จะสามารถเข้าถึง MLS System เพื่อนำเอาข้อมูลการซื้อขายทั้งหมดในละแวกบ้าน มาให้คำแนะนำแก่ผู้ขาย เพื่อตั้งราคาขายบ้าน และให้คำแนะนำผู้ซื้อเกี่ยวกับราคาซื้อที่เหมาะสมได้ นอกจากนี้เว็บไซต์ชั้นนำเช่น www.zillow.com, www.realtor.com, www.redfin.com สามารถให้เจ้าของบ้าน สามารถส่งข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน เพื่อประเมินราคาบ้านกลับให้ผู้ขายได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย
4. มีมืออาชีพให้คำแนะนำและอำนวยความสะดวก เนื่องจากกระบวนการในการขายบ้านในต่างประเทศ จะมีขั้นตอนละเอียดมากกว่าไทย ตั้งแต่การตั้งราคาขาย (Home Valuation) การลงประกาศในหลายแหล่ง (ทั้งเว็บของตัวแทนและ MLS System) การดูบ้าน (Open House) การตรวจสอบโฉนดโดยผู้ซื้อบ้าน (Title Checking) การเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน (Legal Consult) การเปิดบัญชีเอสโครว (Escrow account) การตรวจสอบบ้าน (Home Inspection) การหาสินเชื่อ (Mortgage Comparison จาก Mortage Broker) การส่งมอบพื้นที่ (Space hand over) และการโอน (Deal Closing) ทำให้การได้ผู้ช่วยที่มีประสบการณ์ในการประสานงานกับผู้มีส่วนเกี่ยวข้องช่วยให้ขั้นตอนการซื้อขายเร็วขึ้น (แน่นอน ผู้เกี่ยวข้องทุกคนจะต้องทราบขั้นตอนการทำงานอย่างดี และมีความเป็นมืออาชีพ จึงจะช่วยให้ขั้นตอนต่างๆ ไม่สะดุด) สำหรับประเทศไทย ซึ่งไม่ได้มีขั้นตอนมากมายอย่างในต่างประเทศ ดังนั้นความจำเป็นในการต้องมีผู้ช่วยเหลือก็อาจจะน้อยลง ขึ้นอยู่กับเวลาที่เรามี และค่าใช้จ่ายที่เราต้องการประหยัดลงครับ
ZmyHome เล็งเห็นพลังของอินเทอร์เน็ต และเชื่อว่าคนไทยก็สามารถสร้างฐานข้อมูลที่อยู่อาศัย เพื่อประโยชน์ในการซื้อขายบ้านของพวกเราเองได้เช่นกัน ร่วมกันลงประกาศขายบ้านอย่างมีคุณภาพกับ ZmyHome เพื่อให้พวกเราซื้อขายได้ง่าย และมีแหล่งอ้างอิงที่ช่วยให้เราเข้าใจตลาดได้ดีขึ้นนะครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
